Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ortak tapulu taşınmazlarda ön alım (şufa) hakkının kullanımına ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Karara göre, taşınmaz fiilen bölünmüşse ve paydaş satış sırasında bu duruma itiraz etmemişse, tapu devrinden sonra ön alım hakkı talep edilemeyecek.
Resmi Gazete’de Yayımlandı
21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kararda, özellikle tek tapu üzerinde birden fazla hissedara ait tarlaların satışında fiili kullanım durumunun belirleyici olduğu vurgulandı. Karar, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ön alım hakkının mutlak bir hak olmadığını ortaya koydu.
Hak Talebi Her Durumda Geçerli Değil
Yüksek Mahkeme, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye devretmesi halinde diğer paydaşların ön alım hakkını dava yoluyla kullanabileceğini hatırlattı. Ancak bu hakkın, somut olayın özelliklerine göre sınırlandırılabileceği belirtildi.
Buna göre; taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve herkes belirli bir kısmı kullanıyorsa, satış anında bu duruma itiraz etmeyen paydaşın sonradan ön alım talebinde bulunması dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacak.
Bilirkişi Raporu Süreci Değiştirdi
Dairenin incelediği dosyada, ortak tapulu bir tarlada yapılan satışın ardından açılan ön alım davası değerlendirildi. Satışı gerçekleştiren paydaş, taşınmazın kendi aralarında fiilen taksim edildiğini ve kullandığı bölümü devrettiğini savundu. Yerel mahkeme de bu gerekçeyle davayı reddetti.
Ancak dosyada yer alan bilirkişi raporunda, taşınmazın boş olduğu ve sınırları gösteren herhangi bir ayırıcı işaret ya da çizginin bulunmadığı tespit edildi. Bunun üzerine dosya, kanun yararına temyiz başvurusu kapsamında yeniden ele alındı.
Yargıtay, yerel mahkemenin fiili taksim olup olmadığına ilişkin değerlendirmesini yetersiz bularak kararı bozdu. Mahkeme, taşınmazda gerçekten fiili bir paylaşım bulunup bulunmadığını ayrıntılı şekilde inceleyerek yeniden karar verecek.
Karar Neden Önemli?
Karar; miras ya da satın alma yoluyla edinilmiş, tek tapuda kayıtlı ve birden fazla hissedarı bulunan tarlalarda yaşanan uyuşmazlıklar açısından emsal niteliği taşıyor.
Öne çıkan başlıklar şöyle:
- Taşınmaz fiilen bölünmüş ve herkes kendi bölümünü kullanıyorsa, satış anında itiraz etmeyen paydaş sonradan ön alım hakkı ileri süremeyecek.
- Fiili taksimin bulunup bulunmadığı mahkemeler tarafından ayrıntılı biçimde araştırılacak.
- Satış anındaki tutum ve fiili kullanım, davalarda belirleyici rol oynayacak.
Yargıtay’ın bu yaklaşımı, ortak tapulu taşınmaz satışlarında hem alıcılar hem de hissedarlar açısından dikkat edilmesi gereken yeni bir hukuki çerçeve ortaya koydu.
