Türkiye Gazetesi, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) ilk kez kamuoyuyla paylaştığı Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) verilerini mercek altına aldı. Açıklanan istatistikler, Türkiye genelinde kiralık konut piyasasının güncel durumunu ortaya koyarken, iller bazındaki kira getirisi farklarını da net biçimde gösterdi. Bu kapsamda Kastamonu’nun kira endeksi açısından ülke genelinde düşük getiri sağlayan şehirler arasında yer aldığı belirlendi.
TCMB’nin yeni endeksi, yalnızca mevcut kiracıları değil, ilk kez kiraya verilen boş konutlardaki fiyat hareketlerini de ölçmesi bakımından dikkat çekiyor. Böylece piyasadaki gerçek kira artış oranlarının daha net takip edilmesi amaçlanıyor.
Türkiye Genelinde Kiralarda Yıllık Artış Yüzde 34’ü Aştı
Merkez Bankası tarafından yayımlanan YKKE verilerine göre, 2025 yılı Ocak ayında Türkiye genelinde kira fiyatları bir önceki aya kıyasla ortalama yüzde 3,5 oranında yükseldi. Yıllık bazda bakıldığında ise kira artışı yüzde 34,2 seviyesinde gerçekleşti.
TÜFE verileriyle birlikte değerlendirildiğinde, boş konut kiralarında yıllık reel artış oranının yüzde 2,7 olduğu hesaplandı. Bu durum, enflasyon etkisi düşüldüğünde bile kiralarda yukarı yönlü eğilimin sürdüğünü ortaya koyuyor.
Ayrıca çeyreklik veriler üzerinden yapılan değerlendirme, kira fiyatlarının yalnızca büyük şehirlerde değil, Anadolu’daki birçok ilde de yükseliş trendinde olduğunu gösteriyor.
Konut Fiyatı ile Kira Geliri Arasındaki Makas Açılıyor
2025 yılının son çeyreğine ait veriler, konut yatırımlarının geri dönüş süresine dair önemli ipuçları sunuyor. Türkiye genelinde:
-
Ortalama metrekare kira bedeli 224,75 TL seviyesinde ölçüldü.
-
100 metrekare büyüklüğünde bir konutun aylık ortalama kirası yaklaşık 22 bin 475 TL oldu.
-
Metrekare satış fiyatı ise ortalama 45 bin 447 TL olarak belirlendi.
-
Buna göre 100 metrekarelik bir konutun ortalama satış değeri 4 milyon 545 bin TL’ye ulaştı.
Bu rakamlar, bir konutun kendini kira geliriyle amorti etme süresinin Türkiye genelinde ortalama 202 ay civarında olduğunu gösteriyor. Başka bir ifadeyle, bir yatırımcının satın aldığı konutun bedelini kira gelirleriyle geri kazanması yaklaşık 17 yıla yakın bir zaman alıyor.
Kira Getirisi En Yüksek İller Hangileri?
İller bazında yapılan inceleme, yatırım açısından daha avantajlı şehirleri de ortaya koyuyor. Satış fiyatına göre geri dönüş süresi en kısa olan, yani kira getirisi en yüksek iller arasında Malatya, Şanlıurfa ve Kocaeli öne çıkıyor.
Bu şehirlerde metrekare başına kira bedelleri görece daha düşük olmasına rağmen, satış fiyatlarının da uygun seviyede kalması, yatırımcının konutunu daha kısa sürede amorti etmesine imkân sağlıyor. Özellikle sanayi ve göç alan şehirlerde bu dengenin daha avantajlı olduğu görülüyor.
Kastamonu Kira Getirisi En Düşük İller Arasında
Verilere göre “satış fiyatına göre amortisman süresi” en uzun olan şehirler, kira getirisi açısından en dezavantajlı iller olarak sıralanıyor. Bu listede Muş, Aksaray ve Muğla gibi şehirlerin yanı sıra Kastamonu da bulunuyor.
Kastamonu’da metrekare başına ortalama kira bedeli yaklaşık 150 TL seviyesinde ölçülürken, bir konutun kendini kira geliriyle amorti etme süresi yaklaşık 225 ay olarak hesaplandı. Bu da Kastamonu’yu, kira getirisi en düşük iller arasında 7’nci sıraya yerleştiriyor.
Uzmanlar, bu durumun temel nedenleri arasında şehirdeki konut arzının görece yüksek olmasını ve talebin sınırlı kalmasını gösteriyor. Ayrıca büyük şehirlerdeki yoğun göç hareketinin Kastamonu gibi orta ölçekli illerde daha zayıf olması da kira gelirlerini baskılayan faktörler arasında sayılıyor.
Üç Büyük Şehir Listelerde Yer Almadı
İstanbul, Ankara ve İzmir; kira getirisi en yüksek veya en düşük iller listesinde yer almadı. Ancak bu üç büyük şehirdeki rakamlar yine de dikkat çekici seviyelerde bulunuyor.
-
İstanbul’da metrekare başına ortalama kira 368 TL,
-
Ankara’da 210 TL,
-
İzmir’de ise 252 TL olarak hesaplandı.
Satış fiyatları ise İstanbul’da 74 bin 100 TL, Ankara’da 41 bin 280 TL ve İzmir’de 49 bin 543 TL seviyelerinde ölçüldü. Bu verilere göre 100 metrekarelik bir konutun amortisman süresi İstanbul’da yaklaşık 201 ay, Ankara ve İzmir’de ise 196 ay civarında bulunuyor.
Özellikle Ankara, görece düşük satış fiyatı ve daha kısa geri dönüş süresiyle üç büyük şehir arasında yatırım açısından daha erişilebilir bir seçenek olarak öne çıkıyor.
Konut Yatırımında İl Seçimi Daha da Önem Kazandı
Yeni Kiracı Kira Endeksi ile birlikte, yatırımcılar artık sadece kira artış oranlarına değil, konutun satış fiyatı ile kira geliri arasındaki dengeye de daha fazla odaklanıyor. Uzmanlara göre, önümüzdeki dönemde konut yatırımlarında şehir bazlı analizler daha kritik hale gelecek.
Kastamonu örneği, her şehirde kira artışının aynı oranda yatırımcıya kazanç sağlamadığını gösteriyor. Bu nedenle konut yatırımı yapmayı planlayanların, yalnızca kira seviyelerini değil, amortisman süresini ve nüfus hareketlerini de dikkate alması gerektiği vurgulanıyor.
