Kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirerek taşınmazı boşaltan kiracılarla ilgili Yargıtay’dan dikkat çeken bir karar çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinde 6 ay önceden fesih bildirimi yapılması şartı bulunmasına rağmen bu süreye uyulmadan taşınmazın tahliye edilmesi halinde, kiracının 6 aylık kira bedelini “makul süre tazminatı” olarak ödemesi gerektiğine hükmetti.
Karara konu olayda, yüksek kira bedeline sahip bir lojistik deponun sözleşme süresi dolmadan boşaltılması üzerine kiracı ile mülk sahibi arasında uyuşmazlık yaşandı. Dosyanın Yargıtay’a taşınmasının ardından verilen karar, kira sözleşmelerindeki fesih ve ihbar hükümlerinin önemini bir kez daha ortaya koydu.
Kiracı taşınmazı süresinden önce boşalttı
Davaya konu taşınmaz, taraflar arasında imzalanan sözleşmeyle 2 Temmuz 2011 tarihinden itibaren 5 yıllığına kiralandı. Sözleşmede, kiracının kira ilişkisini sona erdirmek istemesi halinde en az 6 ay önceden bildirimde bulunması gerektiğine ilişkin hüküm yer aldı.
Ancak kiracının sözleşme süresi henüz sona ermeden, 2016 yılının ocak ayında taşınmazı boşalttığı belirtildi. İddiaya göre kiracı, tahliyeden önce mülk sahibine sözleşmede belirtilen süreye uygun bir bildirimde bulunmadı.
Bunun üzerine taşınmaz sahibi, sözleşme hükümlerine uyulmadan gerçekleştirilen tahliye nedeniyle kiracıdan tazminat talep etti.
Aylık kira bedeli 140 bin 630 dolardı
Dosyaya konu lojistik deponun kira bedeli de dikkat çekti. Tahliye öncesinde taşınmaz için ödenen son aylık kira bedelinin 140 bin 630 dolar olduğu belirlendi.
Uyuşmazlık üzerine açılan davada ilk derece mahkemesi, taşınmazın yeniden kiraya verilmesi için gerekli sürenin değerlendirilmesi gerektiğine karar verdi. Mahkeme, taşınmazın yeniden kiralanabilmesi için bir aylık makul süre bulunduğu kanaatine vararak kiracının 140 bin 630 dolar tazminat ödemesine hükmetti.
Tarafların istinaf başvurularının ardından dosya Bölge Adliye Mahkemesine taşındı.
Dosya Yargıtay’a taşındı
Bölge Adliye Mahkemesi, kira sözleşmesinde yer alan düzenlemeleri değerlendirerek ilk derece mahkemesinin kararını yerinde buldu. Bunun üzerine taraflar kararı temyiz etti ve dosya Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne geldi.
Yargıtay yaptığı incelemede, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde 6 aylık fesih ihbar süresinin açık şekilde düzenlendiğine dikkat çekti.
Yüksek mahkeme, kiracının bu süreye uymadan taşınmazı sözleşme süresinden önce tahliye etmesinin sonuçlarının değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.
6 aylık kira bedeli için dikkat çeken değerlendirme
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sözleşmede tarafların fesih ihbar süresini 6 ay olarak kararlaştırmış olmasını dikkate aldı. Daire, somut olayda bu sürenin taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi açısından makul süre olarak değerlendirilmesi gerektiğine hükmetti.
Kararda, kiraya verenin zararının taşınmazın tahliye edildiği tarihten yeniden kiraya verilebildiği tarihe kadar geçen süredeki kira kaybıyla bağlantılı olduğu belirtildi.
Bu kapsamda Yargıtay, ilk derece mahkemesinin yalnızca bir aylık kira bedelini esas almasını doğru bulmadı.
Yargıtay kararı bozdu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinde açıkça 6 aylık fesih ihbar süresi bulunduğunu vurgulayarak, 6 aylık sürenin makul süre olarak kabul edilmesi gerektiği değerlendirmesinde bulundu.
Daire, kiracının bu süreye uygun bildirimde bulunmadan taşınmazı tahliye etmesi nedeniyle 6 aylık kira bedelinin makul süre tazminatı kapsamında değerlendirilmesi gerektiğine karar verdi.
Yargıtay ayrıca Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına ve Sulh Hukuk Mahkemesinin kararının bozulmasına oy birliğiyle hükmetti.
Karar ne anlama geliyor?
Karar, her taşınan kiracının otomatik olarak 6 aylık kira ödemek zorunda olduğu anlamına gelmiyor. Somut olayda kira sözleşmesinde 6 aylık fesih ihbar süresinin bulunması ve kiracının bu hükme uymadan taşınmazı tahliye etmesi Yargıtay değerlendirmesinin temelini oluşturuyor.
Bu nedenle kira sözleşmelerinde yer alan fesih, ihbar ve tahliye hükümlerinin dikkatle incelenmesi önem taşıyor.
