Kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren kira uyuşmazlıklarına bir yenisi daha eklendi. Yargıtay, uzun yıllardır aynı taşınmazda oturan kiracılar açısından dikkat çeken bir değerlendirmeye imza attı.
Karara göre, kira sözleşmesinin yakın zamanda yenilenmiş olması her durumda yeniden 5 yıllık sürenin başlaması anlamına gelmeyebilir. Eğer kiracılık ilişkisi çok daha eskiye dayanıyorsa ve ödenen kira çevredeki benzer taşınmazların bedellerinin ciddi şekilde altında kalıyorsa, mülk sahibi kira tespit davası açabilecek.
Dava İstanbul’daki iş yeri üzerinden başladı
Uyuşmazlığın merkezinde İstanbul’da bulunan bir iş yeri yer aldı. Kiracı, söz konusu dükkânda 2005 yılından beri kiracı olarak bulunuyordu.
İş yeri sahibi ise 2021 yılında mahkemeye başvurarak aylık 22 bin TL olan kira bedelinin bölgedeki emsal değerlerin oldukça altında kaldığını savundu. Mülk sahibi, kiranın 39 bin TL seviyesine çıkarılmasını talep etti.
İlk derece mahkemesi ise tarafların kira sözleşmesini 2018 yılında yenilediğine dikkat çekti. Mahkeme, yenilenen sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin mevcut sözleşmedeki artış koşullarına göre belirlenmesi gerektiğine hükmetti.
Dosya Yargıtay’a taşındı
Ev sahibinin karara itiraz etmesi üzerine dosya İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’ne gitti. Buradan da sonuç alamayan mülk sahibi, uyuşmazlığı Yargıtay’a taşıdı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkemenin yaklaşımını hukuka uygun bulmadı ve kararı bozdu.
Yüksek Mahkeme’nin değerlendirmesinde, yalnızca son imzalanan sözleşmenin tarihine değil, taraflar arasındaki toplam kiracılık süresine de bakılması gerektiği vurgulandı.
5 yıl hesabında kiracılık süresi önem kazandı
Kararda, kira bedeline ilişkin taraflar arasında yapılan anlaşmaların tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerli olduğu hatırlatıldı.
Ancak uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, kira bedelinin emsal değerlerin çok altında kalması durumunda yalnızca son sözleşme tarihinin esas alınmasının doğru olmayabileceğine işaret edildi.
Bu karar özellikle uzun yıllardır aynı evde ya da iş yerinde oturan, ancak yakın tarihte sözleşmesini yenileyen kiracılar ile mülk sahiplerini yakından ilgilendiriyor.
Yargıtay’ın yaklaşımı, kira tespit davalarında bundan sonraki süreçte toplam kiracılık süresinin daha fazla önem taşıyabileceğini gösteriyor.
