Türkiye’de kira uyuşmazlıklarına ilişkin yargı süreçleri, son dönemde alınan kararlarla yeniden şekilleniyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin verdiği son karar ise özellikle düşük kira bedelleriyle ilgili davalarda önemli bir dönüm noktası olarak değerlendiriliyor. Alınan karara göre, kira sözleşmesinin yenilenmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile belirli koşulların oluşması halinde kira tespit davası açılabilecek.
Emsal Kira Bedelleri Dikkate Alınacak
Karara konu olan olayda, İstanbul’da bulunan bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, kiracının 2021 yılında ödediği 22 bin TL’lik kira bedelinin piyasa koşullarının oldukça altında kaldığını öne sürdü. Bu doğrultuda kira bedelinin 39 bin TL’ye çıkarılması talebiyle dava açıldı. Ancak ilk derece mahkemesi, taraflar arasında 2018 yılında yenilenen sözleşmeyi esas alarak, 5 yıllık sürenin dolmadığı gerekçesiyle kira bedelinin hakkaniyete göre yeniden belirlenemeyeceğine hükmetti.
Yerel mahkeme, Türk Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmede yer alan artış oranlarının uygulanması gerektiğini belirtirken, istinaf mahkemesi de bu kararı onadı. Bunun üzerine dosya Yargıtay’a taşındı.
Yargıtay Kararı Bozdu
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını eksik inceleme ve değerlendirme nedeniyle bozdu. Kararda, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemelerde sadece sözleşme tarihi değil, kira ilişkisinin başlangıcının da dikkate alınması gerektiği vurgulandı.
Yargıtay, kira sözleşmelerinde taraflar arasında yapılan artış anlaşmalarının, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ortalamasını aşmamak kaydıyla geçerli olduğunu hatırlattı. Ancak kira süresinin 5 yılı aşması ya da bu sürenin ardından yenilenmesi durumunda, kira bedelinin yalnızca sözleşmeye bağlı kalınarak değil; emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve piyasa koşulları dikkate alınarak yeniden belirlenmesi gerektiğini ifade etti.
Kira Tespit Davası Her Zaman Açılabilir
Kararın dikkat çeken bir diğer yönü ise kira tespit davalarının açılma süresine ilişkin oldu. Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu’nda bu tür davaların belirli bir süreye bağlı olmaksızın açılabileceğine işaret etti. Buna göre, sözleşmede yeni döneme ilişkin kira artışına dair hüküm bulunması halinde, açılan davada belirlenecek yeni kira bedeli, ilgili kira döneminin başından itibaren geçerli sayılabilecek.
Eksik İnceleme Vurgusu
Yargıtay kararında ayrıca, yerel mahkemenin yeterli araştırma yapmadan hüküm kurduğuna dikkat çekildi. Özellikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi konusundaki belirsizlik ile belirlenen kira bedelinin piyasa rayiçlerine uygun olup olmadığının detaylı şekilde incelenmesi gerektiği ifade edildi.
Bu kapsamda, bilirkişi incelemesinin genişletilmesi ve ek rapor alınması gerektiği belirtilerek, kira bedelinin gerçek piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığının netleştirilmesi istendi.
5 Yıl Şartı Tek Başına Yeterli Değil
Yargıtay’ın verdiği bu karar, kira uyuşmazlıklarında yalnızca sözleşmenin yenilenme tarihine odaklanmanın yeterli olmadığını ortaya koyuyor. Eğer belirlenen kira bedeli emsal ve rayiç değerlerin altında kalıyorsa, 5 yıllık sürenin dolmamış olması tek başına engel teşkil etmiyor.
Bu yönüyle karar, özellikle uzun yıllardır aynı kiracıyla çalışan mülk sahipleri açısından önemli bir hak arama imkânı sunarken; kiracılar açısından da piyasa gerçeklerine uygun kira bedellerinin belirlenmesi gerektiğini bir kez daha gündeme taşıyor.
Uzmanlara göre bu karar, kira davalarında daha kapsamlı incelemelerin yapılmasının önünü açarken, benzer davalar için de yol gösterici nitelik taşıyor.
