Kira uyuşmazlıklarının artmasıyla birlikte, Yargıtay ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında “samimi kullanım ihtiyacı” iddiasını çok daha titiz şekilde incelemeye başladı. Hukukçular, enflasyonist baskının tetiklediği haksız tahliye girişimlerine karşı kiracıların korunması amacıyla mahkemelerin davaları sıkı denetime aldığını belirtiyor.
Türk Borçlar Kanunu’nda Ev Sahibi Hakları ve Sınırlar
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi gereğince ev sahibi, kendisi veya yakınları için konut veya işyeri ihtiyacı olduğunda kira sözleşmesini feshedebilir. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, “Sözleşme bitmeden 15 gün önce ihtar gönderilmesi gerekir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir. Ayrıca yeni malik de ihtiyacı varsa dava hakkına sahiptir” dedi.
Kiracı Tahliyeleri ve Fiyat Artışları Çekişmeye Neden Oluyor
Yüksel, kiralardaki artışın enflasyonun gerisinde kalmasının malikleri farklı yöntemlere yönlendirdiğini belirterek, “Boş konut ve işyerlerinin daha yüksek bedelle kiraya verilebilmesi önemli bir çekişme yaratıyor. Borçlar Kanunu’na göre, kiracı kirasını aksatmadığı sürece sözleşme 10 yıl boyunca feshedilemez” ifadelerini kullandı.
Farklı Tahliye Girişimleri Gündemde
Malikler, kira artışı sağlamak veya kiracıyı tahliye etmek amacıyla çeşitli yöntemler deniyor. Kira tespit davası, tamirat gerekçesiyle eve girme veya taşınmazı satış için müşteriye gösterme gibi yollar yaygınlaşıyor. İhtiyacı ispatlayamayanlar, taşınmazı güvendikleri kişilere devredip dava açarak tahliyeyi zorlamaya çalışıyor.
“Samimi Kullanım İhtiyacı” Artık Daha Sıkı Denetleniyor
Arabulucu Avukat Özge Kandil, “Ev sahibinin kendisi veya yakınları için ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddiası artık çok daha dikkatle inceleniyor. İhtiyacın gerçeğe dayanmaması veya taşınmazın kısa sürede yüksek bedelle kiraya verilmesi kastı anlaşılırsa mahkemeler davaları reddediyor” dedi.
Kiracılar Uzun Vadeli Sözleşmelere Yöneliyor
Kandil, artan tahliye talepleri nedeniyle kiracıların 2-3 yıllık uzun vadeli sözleşmelere yöneldiğini, ev sahiplerinin de bu uzun vadeli güvence karşılığında sabit gelir elde etmeyi tercih ettiğini belirtti. Uyuşmazlık çözümünde arabuluculuk ve Yargıtay’ın temkinli yaklaşımı öne çıkıyor.
Tahliye Davaları Toplam Davaların Yarısını Aşıyor
Ali Yüksel, tahliye davalarının kira davalarının önemli bölümünü oluşturduğunu belirterek, “Pandemi öncesinde 2020 yılında yıllık yaklaşık 30 bin olan dava sayısı, 2024’te 130 bine ulaştı. Sulh Hukuk Mahkemelerindeki iş yükü 2015’ten 2024’e yüzde 220 arttı. Dava süreleri uzadığı için ilk derece yargılamaları 90 günden 130 güne çıktı” dedi.
Enflasyonist baskı ve sınırlı konut arzı, tahliye davalarının artmaya devam edeceğini gösteriyor.
