Türkiye genelinde hisseli arsa, tarla ve diğer taşınmazlara sahip vatandaşları yakından ilgilendiren önemli bir karar alındı. Anayasa Mahkemesi (AYM), ortak mülkiyette bulunan taşınmazların satışında uygulanan önalım hakkına ilişkin rayiç bedel düzenlemesini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. Kararla birlikte hisseli tapularda satış bedelinin belirlenmesine yönelik kuralların değişmesi bekleniyor.
16 Temmuz 2026 tarihinde alınan ve 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karar, özellikle hisseli taşınmazını satmayı planlayanlar ile devam eden önalım davası bulunan vatandaşlar açısından önem taşıyor. Ancak yeni uygulama hemen başlamayacak.
Hisseli tapularda hangi kural kaldırılıyor?
Birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmazlarda, paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması durumunda diğer ortaklara öncelikli satın alma hakkı tanınıyor. Hukukta önalım hakkı olarak bilinen bu uygulamanın bedel hesaplama yöntemi, 2025 yılında değişmişti.
7571 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeye göre önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödeyeceği tutar, satış sözleşmesindeki fiyat yerine mahkeme tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden hesaplanıyordu.
AYM, bu yöntemin mülkiyet hakkı bakımından sorun oluşturduğuna hükmederek ilgili düzenlemeyi iptal etti.
Anayasa Mahkemesi neden iptal kararı verdi?
Düzenleme, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesinden gelen itirazlar ve Cumhuriyet Halk Partisinin başvurusuyla Anayasa Mahkemesinin gündemine taşındı.
Yüksek Mahkeme, alıcı ile satıcının üzerinde anlaştığı bedelden farklı bir tutarın esas alınmasının tarafların ekonomik çıkarlarını olumsuz etkileyebileceğini değerlendirdi.
Mahkemeye göre bu durum, taşınmazı satın alan kişinin haksız kazanç sağlamasına veya maddi kayba uğramasına yol açabileceği gibi önalım hakkını kullanan paydaş için de belirsizlik yaratabiliyor.
Yeni düzenleme ne zaman yürürlüğe girecek?
Hisseli tapu sahiplerinin dikkat etmesi gereken en önemli ayrıntı, kararın uygulanmaya başlayacağı tarih oldu.
AYM, iptal hükmünün Resmî Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesini kararlaştırdı.
Buna göre rayiç bedel kuralına ilişkin iptal kararı 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek.
Devam eden tapu davaları etkilenecek mi?
Karar kapsamında, rayiç bedel uygulamasının daha önce açılmış davalarda da geçerli olmasını öngören geçici hüküm iptal edildi.
Ancak bu durum, devam eden bütün davalarda hemen eski hesaplama yöntemine dönüleceği anlamına gelmiyor.
Türkiye Büyük Millet Meclisinin 6 Ağustos 2027'ye kadar yeni bir yasal düzenleme yapması da mümkün.
Bu nedenle hisseli taşınmaz satışı yapacak veya önalım hakkını kullanacak vatandaşların, yürürlük tarihini ve olası mevzuat değişikliklerini takip etmesi önem taşıyor.
