Kira sözleşmesi sona ermeden taşınmazı boşaltmak, kiracı açısından ödeme yükümlülüğünün de aynı anda biteceği anlamına gelmeyebiliyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bir lojistik deponun erken tahliyesinden doğan anlaşmazlıkta, sözleşmede yer alan altı aylık bildirim şartının dikkate alınması gerektiğine karar verdi.
Uyuşmazlıkta ilk derece mahkemesi bir aylık kira tutarında tazminata hükmetmişti. Ancak Yargıtay, tarafların sözleşmede belirlediği altı aylık fesih ihbar süresinin esas alınması gerektiği gerekçesiyle hükmü bozdu. Kararın merkezinde, kiracının taşınmazı boşaltmasından çok, bunu hangi zamanda ve hangi bildirim koşullarıyla yaptığı bulunuyor.
Beş yıllığına kiralanan depo erken boşaltıldı
Davaya konu lojistik depo, 2 Temmuz 2011 tarihinden itibaren beş yıllığına kiralandı. Tarafların imzaladığı sözleşmede, kiracının anlaşmayı sona erdirmek istemesi halinde en az altı ay önceden ihbarda bulunmasını öngören bir düzenleme yer aldı.
Kiracı ise sözleşme süresi henüz tamamlanmadan, Ocak 2016’da taşınmazı tahliye etti. Mülk sahibi, gerekli bildirim yapılmadan gerçekleştirilen tahliyenin sözleşmeye aykırı olduğunu belirterek yargıya başvurdu.
Böylece taraflar arasındaki uyuşmazlık, erken tahliye nedeniyle oluşan kira kaybının ne kadar süre için karşılanacağı noktasında toplandı. Deponun tahliye öncesindeki son aylık kira bedeli 140 bin 630 dolar olarak belirlendi.
İlk mahkeme bir aylık tazminata karar verdi
Dosyayı inceleyen Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gereken süreyi değerlendirdi. Bir aylık dönemi esas alan mahkeme, kiracının 140 bin 630 dolar makul süre tazminatı ödemesine hükmetti.
Karar, tarafların başvuruları üzerine istinaf incelemesine taşındı. Bölge Adliye Mahkemesi de sözleşmenin 10. maddesindeki düzenlemeyi bir aylık süre yönünden değerlendirerek ilk derece mahkemesinin yaklaşımını yerinde buldu.
Ancak tarafların temyiz başvurularıyla dosya bu kez Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne geldi. Üst mahkemenin incelemesinde belirleyici nokta, sözleşmede açıkça kararlaştırılan altı aylık fesih ihbar şartı oldu.
Yargıtay altı aylık bildirim şartını esas aldı
Yargıtay, kiracının sözleşmedeki bildirim süresine uymadan taşınmazı erken boşalttığını değerlendirdi. Daireye göre tarafların üzerinde anlaştığı altı aylık süre, bu uyuşmazlıkta makul sürenin belirlenmesinde dikkate alınmalıydı.
Kararda benimsenen yaklaşıma göre mülk sahibinin zararı, tahliyeden sonra taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği zamana kadar oluşan kira kaybıyla ilgili. Bu dosyada sözleşmeyle belirlenen ihbar süresi nedeniyle hesaplamanın altı aylık kira bedeli üzerinden yapılması gerektiği belirtildi.
Daire, bir aylık tazminatla yetinilmesini doğru bulmadı. Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi hükmünün bozulmasına oy birliğiyle karar verildi. Dolayısıyla verilen karar, altı aylık süre esas alınarak yeniden değerlendirme yapılmasını gerektiren bir bozma kararı niteliğinde.
Her kiracı için otomatik altı aylık ödeme anlamına gelmiyor
Kararın kapsamı açısından önemli ayrıntı, uyuşmazlığın bir lojistik depo kiralamasından kaynaklanması ve sözleşmede altı aylık ihbar şartının bulunması. Bu nedenle sonucu, taşınmazını erken boşaltan bütün kiracıların her durumda altı aylık kira ödeyeceği şeklinde yorumlamak doğru değil.
Dosya, erken tahliye anlaşmazlıklarında sözleşme hükümlerinin ve bildirim sürecinin önemini gösteriyor. Buradaki altı aylık hesaplama, incelenen sözleşmenin koşullarına dayanıyor. Kararın öne çıkan mesajı ise taşınmazın fiilen boşaltılmasıyla sözleşmeden doğan mali sorumlulukların kendiliğinden sona erdiğinin varsayılamayacağı.
