Kentsel dönüşüm uygulamalarında dikkat çeken değişiklikler içeren yeni yönetmelik yürürlüğe girdi. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki düzenlemeyle riskli yapıların dönüşüm sürecinin daha hızlı işletilmesi hedeflenirken, karar süreçlerine katılmayan hissedarlarla ilgili satış mekanizmasında kamunun rolü artırıldı. Yeni kurallar, hem başvuru aşamasında hem de karar alma ve satış adımlarında daha net bir yol haritası çiziyor.
Tek malik başvurusu ile süreç başlayabilecek
Yeni düzenlemeye göre kentsel dönüşüm sürecinin başlatılması için artık tek bir hak sahibinin başvurusu yeterli olacak. Başvurunun ardından tüm hissedarlar toplantıya çağrılacak. Toplantı duyurularının muhtarlıkta, bina girişinde ya da noter aracılığıyla yapılacağı, ilan süresinin ise 15 günü geçmeyeceği belirtiliyor. Bu süre tamamlandığında, bildirim süreci tüm maliklere yapılmış sayılacak.
Kararlar salt çoğunlukla alınacak
Riskli yapıların yıkımı ve yeniden inşası, parsel birleştirme, ifraz, hisseli satış ve kat karşılığı anlaşma gibi kritik başlıklarda kararların salt çoğunlukla alınabilmesi öne çıkan yeniliklerden biri oldu. Böylece tüm hissedarların tek tek onay vermesi şartı aranmayacak. Toplantıda alınan kararların tutanak altına alınarak resmileştirilmesi de sürecin temel adımlarından biri olarak tanımlanıyor.
Karara katılmayan hissedarlar için satış mekanizması
Toplantıda alınan kararlara katılmayan hissedarların payları için yeni bir satış yöntemi devreye alınacak. Karar ve teklif belgeleri muhtarlıkta veya belirlenen yerlerde incelemeye açılacak, elektronik tebligat adresi bulunanlara bildirim dijital yoldan yapılabilecek. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi kabul etmeyen ya da değerlendirmeyen hissedarların arsa payları önce diğer ortaklara açık artırma yoluyla satışa çıkarılacak. Satışın rayiç bedelin altında olmaması esas alınırken, satış gerçekleşmezse payların kamu kurumları veya TOKİ tarafından satın alınabilmesi gündeme geliyor.
Arsa satışında kamuya öncelik, e Devlet üzerinden duyuru
Yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmazların satılması halinde, öncelikli teklifin kamu kurumlarına yapılması planlanıyor. Uygun görülmesi durumunda, hak sahipleriyle doğrudan konut ya da iş yeri sözleşmesi imzalanabilmesinin önü de açılıyor. Açık artırma ile satışlarda tarihlerin ilan edilmesi ve maliklerin e Devlet üzerinden bilgilendirilmesi de düzenlemenin dikkat çeken başlıkları arasında.
Parsel birleşimi ve imar hakkı transferinde yeni şartlar
Birden fazla riskli yapının bulunduğu parsellerin birleştirilmesinde, her parsel için ayrı ayrı salt çoğunluk aranacak. Boş parsellerle birleşimde ise oy birliği şartı getiriliyor. Afet riski, zemin koşulları ya da imar kısıtlaması nedeniyle yapılaşmaya uygun olmayan alanlarda, başka bir parselden pay verilmesi mümkün olabilecek ancak bunun için maliklerin tek parselde birleşme konusunda onay vermesi gerekecek.
Düzenlemenin genel çerçevesi, dönüşümde karar alma süreçlerini hızlandırmayı ve belirsizlikleri azaltmayı amaçlıyor. Özellikle karara katılmayan hissedarların paylarıyla ilgili satış sürecinde kamunun devreye girebilmesi, yeni dönemin en çok konuşulacak başlıklarından biri olarak görülüyor.
